Materiali e contributi

Il Senato nella data di ieri ha approvato in via definitiva la conversione in legge del cosiddetto «Decreto Sviluppo», Decreto Legge 13 maggio 2011, n. 70.

La legge di conversione è in attesa di pubblicazione.

Tra le principali misure assunte per la semplificazione e la liberalizzazione del settore dell’edilizia privata evidenziamo:

a) la sostituzione del procedimento previsto per il rilascio del permesso di costruire, dettato dall’art. 20 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Il nuovo procedimento prevede la possibilità di rilascio tacito del titolo edilizio per “silenzio assenso“, ad eccezione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici e culturali;

b) la previsione, introdotta all’art. 34 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, secondo la quale non si ha parziale difformità dal permesso di costruire in presenza di violazioni di altezza, distacchi cubatura o superficie coperta che non eccedano, per singola unità immobiliare, il 2 per cento delle misure progettuali;

c) la precisazione secondo la quale la disciplina inerente alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), dettata all’art. 19 della L. 241/1990, si applica alle fattispecie già oggetto di denuncia di inizio attività in materia edilizia disciplinate dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, ‘con esclusione dei casi in cui le denunce stesse, in base alla normativa statale o regionale, siano alternative o sostitutive del permesso di costruire‘;

d) la precisazione secondo la quale il medesimo articolo 19 della L. 241/1990 non sostituisce la disciplina prevista dalle leggi regionali per i casi di DIA alternativa al permesso di costruire ulteriori a quelli di cui all’art. 22, comma 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 ed introdotti in forza dell’art. 22, comma 4 del medesimo D.P.R.;

e) la precisazione secondo la quale l’articolo 19 della L. 241/1990 si interpreta nel senso che, nei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, la SCIA non sostituisce gli atti di autorizzazione o nulla osta, comunque denominati, delle amministrazioni preposte alla tutela dell’ambiente e del patrimonio culturale;

f) l’inclusione dei contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati tra gli atti soggetti a trascrizione ai sensi dell’art. 2643 C.C.;

g) la previsione secondo la quale i vincoli inerenti alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze, nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di piani per l’edilizia economica e popolare stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono, a determinate condizioni, essere rimossi dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento;

h) la previsione secondo la quale, nei comuni che hanno coordinato il proprio strumento urbanistico con la zonizzazione acustica, per gli edifici adibiti a civile abitazione, ai fini dell’esercizio dell’attività edilizia ovvero del rilascio del permesso di costruire, la relazione acustica é sostituita da un’autocertificazione di un tecnico abilitato che attesti il rispetto dei requisiti di protezione acustica in relazione alla zonizzazione di riferimento;

i) l’obbligo per i Comuni di pubblicare sul proprio sito istituzionale gli allegati tecnici alle delibere di adozione ed approvazione degli strumenti urbanistici  nonché alle loro varianti;

j) in tema di Valutazione Ambientale Strategica (VAS), le previsioni secondo le quali:

– lo strumento attuativo di piani urbanistici già sottoposti a valutazione ambientale strategica (VAS)‘non è sottoposto a valutazione ambientale strategica né a verifica di assoggettabilità qualora non comporti variante e lo strumento sovraordinato in sede di valutazione ambientale strategica definisca l’assetto localizzativo delle nuove previsioni e delle dotazioni territoriali, gli indici di edificabilità, gli usi ammessi e i contenuti planivolumetrici, tipologici e costruttivi degli interventi, dettando i limiti e le condizioni di sostenibilità ambientale delle trasformazioni previste’;

– ‘nei casi in cui lo strumento attuativo di piani urbanistici comporti variante allo strumento sovraordinato, la valutazione ambientale strategica e la verifica di assoggettabilità sono comunque limitate agli aspetti che non sono stati oggetto di valutazione sui piani sovraordinati’;

k) la previsione secondo la quale, decorsi due anni dal termine per l’esecuzione dei piani particolareggiati (ai quali la giurisprudenza equipara la generalità dei piani attuativi) senza che gli stessi abbiano avuto completa attuazione, è possibile, alle condizioni indicate nello stesso decreto, che i privati proprietari procedano all’attuazione di singoli sub-comparti del piano decaduto (indipendentemente dalla parte restante del comparto), purché non si modifichi la destinazione d’uso delle aree pubbliche o fondiarie e si rispettino ‘gli stessi rapporti dei parametri urbanistici dello strumento attuativo decaduto‘;

l) l’introduzione del cosiddetto nuovo ‘piano casa‘. Il Decreto prevede che le Regioni approvino, entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione, specifiche leggi per incentivare azioni di razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente e per promuovere ed agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate (con esclusione di edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta), anche con interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano:

1) il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale;

2) la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse;

3) l’ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari;

4) le modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti.

Decorso il termine di 120 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione, nel caso in cui non siano state approvate specifiche leggi, le previsioni suddette saranno immediatamente applicabili nelle Regioni a statuto ordinario, con la precisazione che, fino all’eventuale approvazione delle leggi regionali stesse, la volumetria aggiuntiva da riconoscere quale misura premiale sarà realizzata in misura non superiore complessivamente al venti per cento del volume dell’edificio se destinato ad uso residenziale, o al dieci per cento della superficie coperta per gli edifici adibiti ad uso diverso.

Inoltre, nelle Regioni a statuto ordinario, decorso il termine di sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto, e sino all’entrata in vigore della specifica normativa regionale:

1) ‘è ammesso il rilascio del permesso in deroga agli strumenti urbanistici ai sensi dell’articolo 14 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 anche per il mutamento delle destinazioni d’uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari’;

2) ‘i piani attuativi, come denominati dalla legislazione regionale, conformi allo strumento urbanistico generale vigente, sono approvati dalla giunta comunale’;

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Evidenziamo che, in sede di conversione, è stata cancellata la norma che prevedeva la possibilità che, nell’ambito di piani attuativi e consimili, il titolare del permesso di costruire eseguisse direttamente le opere di urbanizzazione primaria.

In materia di appalti, il Decreto ha inoltre ampliato la possibilità di ricorrere alla procedura negoziata e alla procedura ristretta semplificata, elevando la soglia entro la quale possono essere esperite tali modalità di aggiudicazione.